不動産特定共同事業 とは？
不動産特定共同事業 は、「宅建業者が、一般投資家から、不動産事業のために資金を集められる許可」です。
不動産特定共同事業 の許認可（許可・登録）の種別
不動産特定共同事業の許可・登録は全部で6種類あります。
結論から言えば、 多くの不動産会社が行いたい不動産特定共同事業は「第一号事業者（小規模第一号事業者）」を取得することで可能となります。
第二号事業者は、宅建業でいう仲介にあたります。自社の物件は扱えません。
第三号事業者（小規模第二号事業者）は特例事業といい、SPC（特定目的会社）を利用して本業資産と分離して不動産特定共同事業を行う方法です。
しかし、この方法は第四号事業者の存在がネックとなっており、今のところ難易度が高い状況です。
今回は、最も多くの不動産会社が利用する「第一号事業者（小規模第一号事業者）」について解説します。
第一号事業者 と 小規模第一号事業者 の違い
事業者の資本金で取得できる許可・登録が異なります。
第一号事業者は「許可」であり、小規模第一号事業者は「登録」です。
許可と登録の違いは、簡単にいえば行政の審査基準の厳しさの違いで、大規模の不動産を扱える第一号事業者の許可の方が審査基準は厳しいです。
一方で小規模第一号事業者の登録は、基準を満たしていれば原則として登録が完了します。
資本金が1000万円～1億円未満である場合は、小規模第一号事業者登録を取得できます。
ただし、募集上限が1億円までとされています。（弊社では1億円制限とよんでいます）
また、1人投資家から受けられる出資の上限が100万円までとされています。（弊社では100万円制限とよんでいます）
また会計監査は不要です。
資本金1億円以上であれば、第一号事業者許可を取得できます。
1億円制限、100万円制限が無くなり、無制限に募集を行うことができます。
ただし、毎年の会計監査が必要となります。
不動産特定共同事業 許可登録の要件
許可登録には共通して以下の要件があります。
・宅建業免許
・健全な財務状況（債務超過などでない）
・ 業務管理者の設置
・十分な人員配置
「 業務管理者」とは、下記のいずれかを満たす人のことです。
・下記の資格のいずれかを保有している
不動産コンサルティングマスター
不動産証券化マスター
ビル経営管理士
・不動産特定共同事業に関する実務経験が3年以上
・ビル経営管理士「小規模業務管理者講座」を修了（*小規模のみ）
現在、有資格者が居ない場合はどうしたらよいでしょう？
おすすめは
・ビル経営管理士を取得する
か
・ビル経営管理士の小規模業務管理者講座を修了する
のどちらかです。
ビル経営管理士は前提条件が無く、試験のみで講習が無いため、最も安く要件を満たせます。
ただし、ビル経営管理士資格試験もなかなか難しい資格ですので、小規模第一号事業者を目指すなら、「小規模業務管理者講座」です。講座を真面目に受講すればまず修了できます。
「雇う」という方法もあります。
不動産コンサルティングマスターやビル経営管理士を持っている方は多いので、雇用してクラウドファンディング事業部の担当者に割り当てるのも解決策となるでしょう。
おわりに
弊社は自身が不動産特定共同事業者としてクラウドファンディングを運営しながら、不動産会社仲間に不特事業について解説しています。
「そもそも自社の事業に不特事業が合うのか？」
「具体的に何をして事業を行えば良いのか？」など
誰も教えてくれない「実務」について、同じ不動産会社としてご相談に乗ります。
もし、クラウドファンディング化することで、大きな成長を見込める場合のみ、弊社のシステムをご紹介しております。
もちろん相談は無料で、不動産特定共同事業の活用が見込みにくい場合は、しっかりその旨をお伝え致します。
ぜひお気軽にお問い合わせください。
