不動産特定共同事業 の許可・登録とは？種別とは？
不動産特定共同事業 は、「宅建業者が、一般投資家から、不動産事業のために資金を集められる許可」です。
許可・登録には全部で6種類あります。
不動産特定共同事業 の許可登録の申請の流れ
許可登録は基本的に宅建業と同じく、各都道府県の宅建指導を担当している部署に申請することになります。
許可登録の細かな要件や、進め方は各都道府県により全く異なるので、とりあえず宅建指導を担当している部署に聞くことをおすすめします。
また、国交省の公開する不動産特定共同事業のページも一読しておくと良いでしょう。
◆国土交通省 不動産特定共同事業について
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000263.html）
以下はおおまかな流れです。
①事前面談
事業計画を作成し、どんな不動産をメインに扱っていくのか、また行政にたいして自社がどんな事業を本業として行っているのかを伝えます。
②事前相談の準備
行政の指導に従って書類を作成します。書類の作成は行政書士の独占業務ですので、外注する場合は行政書士にご相談ください。弊社にお問い合わせ頂ければ、不動産特定共同事業の申請経験のある行政書士をご紹介します。
③事前相談
書類を提出します。確認・訂正などで3,4回の面談を行うことが多いです。
④本審査
全ての書類が完成したら、本審査へと移ります。
都道府県と国交省で審査を行い、2か月～3か月程度で審査が終わります。
⑤許可登録完了
上記①～⑤までで半年～1年程度かかります。
東京都は申請希望者が殺到していることもあり、これより長い時間がかかる可能性があります。
東京都以外であれば、書類作成がスムーズに進めば早めに完了するでしょう。
不動産特定共同事業 の電子取引業務について
不動産特定共同事業の許可登録だけだと、WEB上で契約を締結することができません。投資家に対して書面での交付が必須となるため、投資家からしても利便性が高いとはいえず、資金調達が滞る可能性もあります。
「電子取引業務」の許可を別途受けることで、WEB上で契約を締結することが可能となります。
電子取引業務の要件は、法令とシステム開発が絡み、複雑かつ多岐にわたるため、最もおすすめなのは「電子取引業務の審査通過実績のあるシステム」を導入することです。
弊社のBLITZ CFSは豊富な電子取引業務の審査通過実績がございますので、ぜひご相談ください。
不動産特定共同事業 のシステム開発がうまく進まない！
システム開発がうまく進まない！
電子取引業務を行う上でシステム開発は必須になり、当然ですが事業者側としてはなるべく安く抑えたいと思うはずです。
そのため、「一般のクラウドファンディングシステムを開発しているシステム会社」にご相談されるケースが多いと思いますが、「一般のクラウドファンディングシステムと不動産特定共同事業における電子取引業務は仕様が異なる」ことは十分に注意された方が良いです。
実際に、BLITZ CFSにご相談にいらっしゃる不動産会社で「現行のシステム開発がうまくいっておらず、電子取引業務の書類作成や申請も滞ってしまい、困っている」という話は多いです。
なぜシステム開発がうまくいかないかというと、システム開発は「要件定義」に基づいて開発を行うため、具体的なWEBページの遷移や取得する情報が厳密に定まっていないと、データベースの構成や処理の設計が出来ません。
一方で、電子取引業務にかかる法令にはシステムの要件定義は書かれていません。「〇〇できるようにすることが望ましい」と書いてあるだけで、具体的にどのような画面遷移にしなければいけないなどまで書かれていないのです。
さらに困難を呼ぶのは、行政指導により設計を変えなければいけないことです。行政は法令に基づいて、具体的な指導内容を決定する立場にありますが、行政もシステム開発に詳しいわけではないので、「こういうシステム設計にしました」→「これだと〇〇が分かりにくいので直してください」という細かな指導がなされます。
細かな指導のたびに、システム会社には要件定義の変更をしてもらわないといけないので、当初の設計からズレにズレて、開発費用が青天井で膨らんでいってしまうのです。
また、システムの詳細な流れを記す書類である「第六面 電子取引業務の方法」は、システムの画面を用いて、具体的な流れを記述します。ですが、そのシステムの画面や具体的な流れは第六面が固まらないと要件定義が出来ないため、システム開発ができないという矛盾を抱えてしまうのです。
こういった、卵か先か鶏が先かの状況に陥ってしまい、システム会社も疲弊し、事業者の担当者も疲弊して、「最初から電子取引業務の通過実績のあるシステムにしておけば、早いし安かった」となってしまうのです。
現実問題として、現行のシステム開発がうまくいかないご相談を弊社に頂いた時、すでに開発費用の一部を支払ってしまっているため、そこから弊社のシステムに切り替える（さらに費用を負担する）というのは難しいことが多いです。
私たちも、システム開発会社でありますが、本業は不動産会社でもありますから、ご相談頂ければ不動産会社仲間として可能な限り助言致します。
担当者で悩んでいましたら、ぜひご相談ください。
おわりに
弊社は自身が不動産特定共同事業者としてクラウドファンディングを運営しながら、不動産会社仲間に不特事業について解説しています。
「そもそも自社の事業に不特事業が合うのか？」
「具体的に何をして事業を行えば良いのか？」など
誰も教えてくれない「実務」について、同じ不動産会社としてご相談に乗ります。
もし、クラウドファンディング化することで、大きな成長を見込める場合のみ、弊社のシステムをご紹介しております。
もちろん相談は無料で、不動産特定共同事業の活用が見込みにくい場合は、しっかりその旨をお伝え致します。
ぜひお気軽にお問い合わせください。
