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不動産会社がクラウドファンディングを始めるためには?

不動産投資クラウドファンディングを運営するためには以下の法令をクリアし、国土交通省の許認可を取得する必要があります。

不動産特定共同事業法

小規模不動産特定共同事業(第五章)

不動産特定共同事業法 施行令

不動産特定共同事業法 施行規則

電子取引業務ガイドライン

これらの法令・ガイドラインを読みながら、約款・契約書・システムを作成し、各都道府県及び国土交通省へ許可・登録を受けます。

国土交通省が公開している不動産特定共同事業法のページから、申請書面や約款例などを閲覧することができます。

→国土交通省 不動産特定共同事業法


不動産特定共同事業法・電子取引業務の許可登録の流れ

不動産特定共同事業法の許可登録を取得するまでには次のような流れが一般的です。
行政担当者により、流れが違うことがあります。

【用語】
事業者:クラウドファンディングを行う不動産会社のこと
行政:多くの場合、各都道府県または国土交通省の「宅建指導課」が担当しています

①事業者が不動産特定共同事業法を用いた事業概要を作成
 不動産特定共同事業法でどのような事業を行うのか、なぜ不動産特定共同事業許可・登録が必要なのかを明示します。

②行政と面談の予約を行い、一回目の面談を行う
 都道府県によりますが、東京都では4回の面談があります。行政書士が代理することもありますが、事業者の同席を求めることも増えています。(特に東京都ではほぼ必須となっています)
 まずは事業概要・決算書3期分・社内の体制についての書類を提出します。

③一回目の審査
 一回目の面談の書類を行政が審査します。修正点などがあれば、行政から連絡が来ます。
 全ての書類の審査が通過すると、二回目の面談の予約ができるようになります。
 審査の時間は東京都では2週間~1ヶ月ほどです。

④事業者が組織図などを作成
 組織図や審査体制などの書類を作成します。組織図には、「代表取締役」「業務管理者」「審査担当者」「システム管理者」などの項目を記入し、誰がどのような業務を行うか説明します。審査体制は、PマークやJIS Q 15001といった認証に準じた審査・管理体制を構築します。

⑤二回目の面談
 作成した書類を提出し、事業者が法令を理解しているか、法令が適合しているかといった内容の面談です。

⑥二回目の審査
 一回目と同様に、行政が審査を行います。

⑦事業者が約款を作成
 不動産特定共同事業法・施行令・施行規則を基づいた不動産特定共同事業契約約款を作成する必要があります。約款の例は冒頭の国土交通省のWEBサイトにありますが、未経験の方は作成するのは難しいと思います。
 どのような事業を行うかによって、約款の内容を変更すべき場合もあるので、行政に相談しながら作ることもあります。

⑧三回目の面談

⑨三回目の審査

⑩事業者が電子取引業務のシステム内容を説明します。(申請書類 第四面)
 不動産特定共同事業法・施行令・施行規則ならびに電子取引業務ガイドラインに沿ったシステム要件を作成します。このとき重要なのが、「システム会社との要件定義」です。自社開発のコストが増大する原因の1つに、この要件定義で行政から指導があり、それに合わせてシステムを開発することで、工数が後からどんどん増えていきます。そのため、最初は500万円と言われた開発費用が1000万円、1500万円と膨れ上がっていくことがあります。また、作業が遅れる原因にもなり、クラウドファンディングが進まない理由の1つでもあります。

 最初から許認可をクリアしたパッケージ型のシステムにすることで、後から工数が増えることを抑えることができます。

⑪四回目の面談

⑫四回目の審査

⑬審査通過の通知と、本審査
 四回目の審査で終わりません!そこから本審査が入り、計四回の面談・提出書類を改めて審査します。
 この本審査は約3ヶ月かかるといわれています。

⑭許可登録通知
 行政から許可・登録の通知書類が届くと許認可申請が完了となり、不動産特定共同事業法を始めることが出来ます。


許認可申請は誰ができるの?

上記許認可申請は、「事業者自身」または「行政書士」が代理することができます。
ただし、行政書士の請負範囲は「許認可の取得」ですので、審査項目には無い実務書類までは作ってくれません。

BLITZ CFS では、この実務書類(契約前書面、契約時書面、財産管理報告書)の書き方のサポートも行っています。

また、最近お客様からよく頂くお悩みとして、「行政書士が不動産特定共同事業の経験が無く、うまく進まない」というものです。
不動産特定共同事業法は最近改正されたこともあり、経験のある行政書士はまだ少ないのが実情です。

未経験の行政書士の方が格安で代行していることもありますが、結果的に許可登録まで遅くなったり、システム側と上手く進められなかったりといったトラブルを聞いています。

また、行政書士に委託しても、事業者が面談に出席することを求められることが多いため、「行政書士に丸投げすれば楽ちん」というわけにもいきません。

同じ不動産特定共同事業者である私たちでも、「事業者が理解してないと実務が怖い」と思うことが多々あります。ちょっと面倒かもしれませんが、事業者の業務管理者が法令をしっかり理解したうえで、実務の指揮をとることが一番確実で、申請もスムーズになると思います。


自社で許認可を取得してみたいけど、よく分からない!

大丈夫です!

BLITZ CFSでは、自社で許認可を取得できるように、審査が通過した法令書類をもとに書き方のアドバイスを致します!(行政書士ではないので代書はできません)

また行政の担当者も敵ではありませんので、「ここは何書けばいいの?」と聞けば答えてくれます。

初めてのことで大変に思うかもしれませんが、ぜひチャレンジしてみてください!


まとめ

BLITZ CFSでは、許認可取得サポート&パッケージシステム&その後の実務まで一貫してサポートしています。

同じ不動産特定共同事業者として、クラウドファンディングが出来ることを楽しみにしておりますので、ぜひお問い合わせください!

まずは資料請求だけでもOKですよ!

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